Építményadó beszedése

Letölthető formanyomtatványok:

- Bevallás építményadó megállapításához   
- Bejelentés építményadó változásához     
- Bejelentés címváltozáshoz 

1) Adókötelezettség

Építményadó tárgya a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület, épületrész, vagyis kizárólag épületnek minősülő építmény lehet.

Épület minden olyan építmény, vagy annak része, amely a környező külső tértől szerkezeti elemekkel részben vagy egészben mesterségesen kialakított, elválasztott teret alkot és ezzel az állandó vagy időszakos tartózkodás, illetve használat feltételeit biztosítja. Úgyszintén épület az az építmény is, amely részben vagy teljes belmagasságával a csatlakozó terepszint alatt van (pl. pince).

Épületrész az épület önálló rendeltetésű, szabadból vagy az épület közös közlekedőjéből nyíló önálló bejárattal ellátott helyisége vagy helyiség-csoportja, amely az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként nem szerepel.

Minden olyan műszaki létesítmény, amely megfelel az épület fogalmának, adótárgynak minősül és adókötelezettség hatálya alá tartozik, amely kiterjed az építmény valamennyi helyiségére, annak rendeltetésétől, illetve hasznosításától függetlenül.


2) Adó alanya

Az adó alanyát a Htv. az általános rendelkezések közt szabályozza, majd az egyes adókra vonatkozó külön rendelkezések alatt pontosítja.

Eszerint adóalany a

-          magánszemély;

-          jogi személy, jogi személyiség nélküli gazdasági társaság;

-          magánszemélyek jogi személyiséggel nem rendelkező személyi egyesülése;

aki a naptári év első napján építmény tulajdonosa. Ha az építménynek több tulajdonosa van, akkor a tulajdoni illetőségük arányában mindannyian adóalanyok.

Adóalanyiságot azonban nem csak a tulajdonosi minőség, hanem az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog is megalapozza, olyannyira, hogy ebben az esetben nem a tulajdonos, hanem a vagyoni értékű jog (kezelői jog, vagyonkezelői jog, haszonélvezet, a használat joga, földhasználat és lakásbérlet) jogosultja lesz az adóalany. 

A tulajdonos fogalmát a Htv. négy „szinten” szabályozza:

1) Az ingatlan tulajdonosa az a személy vagy szervezet, aki/amely az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel.

E főszabályon túl van két kisegítő szabály, amely az ingatlan átruházásának egyes eseteit pontosítja:

2) Amennyiben az ingatlan tulajdonjogának átruházásra irányuló szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották – melynek ténye széljegyzésre került – a szerző felet kell tulajdonosnak tekinteni.

E rendelkezés a tulajdonjogot/vagyoni értékű jogot szerződéssel megszerző fél adóalanyiságát szabályozza. Ingatlanszerzés esetén, amennyiben a szerződést a földhivatalhoz benyújtották, s az széljegyzésre került, – érkeztették, iktatták – a szerző felet kell adóalanynak tekinteni.

Tulajdonjog fenntartással történő ingatlanszerzés esetén is e szabály alkalmazandó; amennyiben a földhivatalhoz bejegyzésre benyújtották a szerződést, a szerző fél a tulajdonos, így az adóalany, mivel a tulajdonjog fenntartásával megkötött szerződés is tulajdonjog átruházására irányul, csak meghatározott feltétel teljesítésének kikötésével. (Vagyis attól függetlenül, hogy tényleges – polgárjogi - tulajdonossá csak a teljes vételár kifizetését követően válik. Itt tehát a polgárjogi, illetve az adójogi tulajdonosi minőség nem egy és ugyanaz!)

3) Újonnan létrehozott épület/épületrész tulajdonjogának – használatbavételi engedély jogerőre emelkedését megelőző – átruházása esetén a szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtását követően a szerző felet a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének időpontjától kell tulajdonosnak tekinteni.

E szabály alapján újonnan épült épület/épületrész tulajdonjogának megszerzése esetén a szerző felet csak a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének időpontjától kell tulajdonosnak tekinteni akkor is, ha az ingatlan átruházása a használatbavételi engedély jogerőre emelkedését megelőzően történt. (E szabály pl. új építésű házak esetén alkalmazható, amikor az ingatlanokat már akkor eladják, amikor a használatbavételi engedély még nem jogerős. Ilyenkor adójogilag a szerző fél a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének időpontjától válik tulajdonossá.)

4) A tulajdonos fogalmának negyedik esete az egyéb módon – tehát nem tulajdon-átruházással – történő tulajdonszerzésre vonatkozik, melyre a Htv. a Polgári törvénykönyv vonatkozó szabályait tekinti irányadónak. Leggyakoribb esete az öröklés útján történő tulajdonszerzés, de ide tartozik pl. az elbirtoklás is.

Öröklés esetén a hagyaték az örökhagyó halálának időpontjában száll az örökösre, az elbirtoklás útján történő tulajdonszerzés pedig az elbirtoklásra meghatározott időtartam leteltével következik be.

Az adóalanyiság tehát fenti események – öröklés, elbirtoklás – bekövetkeztét követő év január 01-jén keletkezik, függetlenül attól, hogy pl. öröklés esetén a hagyaték jogerős átadásra csak az örökhagyó halála utáni harmadik évben, vagy később kerül sor. 

A törvény lehetőséget biztosít arra, hogy valamennyi tulajdonos – ideértve a vagyoni értékű jog jogosultjait is – írásban megállapodjanak, hogy mely személy lesz az, aki az adóalanyisággal kapcsolatos jogokat és kötelezettségeket gyakorolja. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonostársak közül bárki magára vállalhatja az egész építmény után a teljes adó megfizetését. Ennek feltétele, hogy a megállapodást az adóhatósághoz benyújtsák (ezt a bevallási nyomtatvány tartalmazza).

A közös tulajdonnak van egy speciális esete, ez pedig a társasháztulajdon. Itt az épület meghatározott részei (főként lakás, tároló-helyiség) a tulajdonostársak külön tulajdonában állnak, mely után önálló adóalanyok, míg a közös használatú helyiségek (pl. lépcsőház, pince, teremgarázs) közös tulajdonban, a társasház tulajdonában állnak. Ez esetben a közösség – a társasház – alanya az adónak.

3) Adómentesség

A Htv. meghatározott épületeket illetve épületrészeket mentesít az adó alól. Ezen túl az önkormányzatnak is meg van a lehetősége arra, hogy e mentességi kört rendeletben tovább bővítse.

Az építményadóról és a magánszemélyek kommunális adójáról szóló 57/1996.(XII.23.) önkormányzati rendelet (továbbiakban: helyi adórendelet) sajátos technikát alakított ki. Az építményadó vonatkozásában kettős mentességi rendszert szabályoz. Ez a tárgyi illetve az alanyi adómentesség.

A tárgyi adómentesség azt jelenti, hogy „akire” nézve meghatározott feltétel fennáll, nem tartozik az építményadó hatálya alá. A helyi adórendelet alapján két mentességi kör van:

a)      magánszemély tulajdonában lévő lakás (lakóház); (magánszemélyek kommunális adó-fizetési kötelezettsége vonatkozik rá)

b)      lakásszövetkezet illetve társasház esetén a közös tulajdonban álló, valamint közös használatú helyiségek közül a fedett és oldalt zárt erkély, lodzsa, fedett terasz és tornác, tetőtér, belső lépcső, közlekedő, tüzelőtér, tüzelő- és salaktároló, szárító, szerszámkamra, szín, pince, gyermekmegőrző, valamint házimosoda, ha nem hasznosítják vállalkozási célra.

Az építményadó alóli alanyi adómentesség körét a Htv., illetve a helyi adórendelet szabályozza:

A) Törvény alapján mentes az adó alól:

1)      szükséglakás; fogalma konkrétan nincs meghatározva. A lakások és a helyiségek bérletére, valamint elidegenítésére vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény egyes rendelkezései illetve vonatkozó bírósági döntések alapján megállapítható egy szabály: az a lakás már nem minősül szükséglakásnak, melyben legalább 12m² alapterületű lakóhelyiség és külön főzőhelyiség található, egyedi fűtéssel rendelkezik, a WC használat és a vízvétel lehetősége biztosított.

2)      szociális, egészségügyi és gyermekvédelmi, illetve nevelési- oktatási intézmények céljára szolgáló helyiség; (A meghatározásból egyértelműen következik, hogy nem ezek az épületek mentesek, hanem csak azok a helyiségek, melyek a meghatározott célt szolgálják. Pl. konferenciaterem, étterem, színházterem nem adómentes.)

3)      a költségvetési szerv, az egyház tulajdonában álló építmény;

4)      ingatlan-nyilvántartási állapot szerint állattartásra vagy növénytermesztésre szolgáló épület, vagy az állattartáshoz, növénytermesztéshez kapcsolódó tároló épület (pl. istálló, üvegház, magtár), mely mentességnek fontos feltétele, hogy az épületet az adóalany rendeltetésszerűen állattartási, növénytermesztési tevékenységhez kapcsolódóan használja;

5)      2008. 01. 01-jétől hatályba lépett egy határozott idejű mentességi szabály, mely a műemléképületek felújításához kapcsolódik. E mentesség tárgya az az épület, melyet külön jogszabály szerint műemléki értékként, vagy önkormányzati rendelet alapján helyi, egyedi védelem alá helyeztek és azt felújítják. A mentesség a 2008. 01. 01-jét követően kiadott építési engedély jogerőre emelkedését követő 3 egymást követő évben illeti meg adózót. (Felújítás az az általános javítás, mely az épület egészét, vagy több főszerkezeti elemét és homlokzatát érinti, s amely teljesen visszaállítja az épület esztétikai, valamint eredeti műszaki állapotát.) E körülményt adózónak be kell jelentenie az adóhatóságnak! Ilyenkor az adó évente megállapításra kerül és (pótlékkal együtt) jelzálogként az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni. A mentesség lejártát követő év 01. 30-ig meg kell keresni a műemlékvédelmi hatóságot a felújítás tényének igazolása végett. Amennyiben a felújítás a mentesség 3. évének utolsó napjáig megtörtént, a nyilvántartott adót és kamatokat, valamint a jelzálogjog bejegyzést törölni kell. Amennyiben a felújítás nem történik meg, határozat alapján annak jogerőre emelkedését követő 15 napon belül az elmaradt adót és pótlékot meg kell fizetni.

B) Helyi adórendelet alapján mentes az adó alól

1)      aki vakok személyi járadékában;vagy

2)      hadigondozottak ellátási formáiban részesül;

3)      a 70. életévét betöltött gépjárműtároló tulajdonos, - az alábbi feltételek együttes fennállta esetén:

-          vele közös háztartásban élő közeli hozzátartozójának jövedelmét is figyelembe véve az egy főre jutó jövedelem nem éri el a tárgyév január 01-jén érvényes öregségi nyugdíj összegének kétszeresét, és

-          a gépjárműtároló és az életvitelszerűen lakott ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban azonos helyrajzi számon szerepel, vagy azonos társasházon belül van;

4) Adókötelezettség keletkezése és megszűnése

A Htv. rendelkezései alapján: az adókötelezettség a használatbavételi, illetve a fennmaradási engedély jogerőre emelkedését követő év első napján keletkezik. Engedély nélkül épült, vagy anélkül használatba vett építmény esetén az adókötelezettség a tényleges használatbavételt követő év első napján keletkezik.

Ez alapján tehát adókötelezettséget három jogi tény keletkeztet:

-          használatbavételi; vagy

-          fennmaradási engedély jogerőre emelkedése;

-          előzőek hiányában a tényleges használatbavétel;

Ha egy épületre kiadott használatbavételi engedély jogerőre emelkedett, az adó megállapításához nincs jelentősége annak, hogy az épületet vagy annak egyes helyiségeit ténylegesen használják -e. Az adókötelezettség az engedély jogerőre emelkedését követő év első napján a törvény erejénél fogva jön létre.

Az adókötelezettséget érintő változást a következő év első napjától kell figyelembe venni.


Adókötelezettség megszűnése

Az adókötelezettség az építmény megszűnése évének utolsó napján szűnik meg. Ha az építmény az év első felében szűnik meg, akkor az adókötelezettség utolsó napja tárgyév június 30. Az építmény használatának szünetelése nem érinti az adókötelezettséget. Az építmény a Htv. értelmező rendelkezése szerint megszűnik: ha az épületet lebontják vagy megsemmisül; valamint ha az építésügyi hatóság a használatbavételi engedélyt visszavonta.

Ezen esetekben az épület alkalmatlan emberi tartózkodásra, így nem adóköteles.

Nem szünteti meg viszont az adókötelezettséget, ha az épületen átalakítási, felújítási munkálatokat végeznek. Ilyenkor az épületre korábban kiadott használatbavételi – vagy fennmaradási – engedély van hatályban mindaddig, amíg az épületet le nem bontják, vagy az pl. tűz miatt, meg nem semmisül.  


5) Az adó alapja és mértéke

Az adó alapja a Htv. alapján az önkormányzat döntésétől függően:

a)      az építmény m²-ben számított hasznos alapterülete, vagy

b)      az építmény korrigált forgalmi értéke;

A helyi adórendelet az adó alapjaként az építmény m²-ben számított hasznos alapterületét határozta meg.

Hasznos alapterület: a teljes alapterületnek az a része, ahol a belmagasság legalább 1,90m.

A teljes alapterületbe beletartozik: (a lakáshoz és üdülőhöz tartozó kiegészítő helyiségek, melléképületek és melléképületrészek kivételével) 

- minden helyiség összegezett alapterülete;

- többszintes lakrészek belső lépcsőjének egy szinten számított vízszintes vetülete;

- az épülethez tartozó fedett és három oldalról zárt külső tartózkodók (lodzsa, fedett és oldalt zárt     erkélyek) a fedett terasz és a tornác alapterületének 50%-a; valamint

- lakások esetén a pinceszinten (csatlakozó terepszint alatt) kialakított helyiségek alapterületének a 70%-a; (a garázs akkor is teljes alapterületével adóköteles, ha az a pinceszinten helyezkedik el)

Kiegészítő helyiség: a lakáshoz, üdülőhöz tartozó, jellegénél és kialakításánál fogva csak tárolásra alkalmas padlás, pince – ide nem értve a gépjárműtárolót.

Melléképület, melléképületrész: a lakás, az üdülő elhelyezésére szolgáló telken lévő, és a lakás, üdülő szokásos használatához szükséges, de huzamos emberi tartózkodásra részben és ideiglenesen sem szolgáló, tüzelő, lom, szerszám, kerékpár, babakocsi tárolására szolgáló épület vagy épületrész – ide nem értve a gépjárműtárolót. (E helyiségek is – csakúgy mint a kiegészítő helyiségeknél – csak lakás és üdülő esetén vehetők figyelembe.)

A többlakásos lakóépületben lévő lakás esetén a lakástulajdonhoz tartozó, 5m² hasznos alapterületet meg nem haladó, lomok, szerszámok, tüzelő tárolására szolgáló helyiség, feltéve, hogy az az épületen belül, de a lakástól elkülönítve helyezkedik el, valamint lakóépületben az osztatlan közös tulajdonban lévő közlekedő és tároló-helyiség, akkor, ha azt a tulajdonközösség közösen használja. (Itt csak az a tároló helyiség mentes, amely az 5m²-t nem haladja meg. (Az ezt meghaladó területű helyiség teljes alapterületével adóköteles, tehát nem csak az 5m² feletti résszel.)

Az adó mértékét a helyi adórendelet 2009. január 1-től 1.160Ft/m²/év-ben határozza meg. Két esetben az általános adómértéktől eltérő, kedvezményes adómérték van megállapítva:

a)      a műtermek adójának mértéke 270Ft/m²/év, ha adózó tagja valamely képző-művészeti vagy alkotóművészeti szövetségnek;

b)      a gépjárműtárolók adójának mértéke 300Ft/m²/év, ha egész évben gépjármű-tárolásra használják, vállalkozási célt nem szolgál és annak tulajdonosa/ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű jog jogosultja magánszemély;

Emellett szintén 300Ft/m²/év adómértékkel adózik a társasházi közös tulajdonban álló, műszakilag osztatlan gépjárműtároló is a társasházban lévő lakásokra jutó tulajdon mértékéig.